매매 목적물과 다른 목적물을 잘못 소개한 경우 : 김 유명 변호사

 

 

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매매목적물과 다른 목적물을 잘못 소개한 경우

매매계약취소가능여부와 중개업자의 책임범위

Q

갑은 A 중개사에게 자 신의 소유인 상가 103호 를 매도 의뢰하였다. 그 런데 A 중개사는 물건을 착각하여 매수인 을에게 104호를 보여주었 다. 그리하여 계약금 1,000만원, 중 도금 3,000만원, 잔금 6,000만원으 로 하는 내용의 매매계약이 체결되 었다. 그런데, 매수인은 매매계약 을 체결한 후에 자신이 본 점포와 매매계약체결한 점포가 다르다는 사실을 나중에 알고서 매매계약을 취소하려고 한다.

1. 이 경우 매수인이 매매계약을 취소할 수 있나요.

2. 만약, 매매계약이 취소되는 경우, 매도인이 중개사에게 계약 금 1,000만원을 배상하라고 요구 한 다면 중개사는 이를 배상해야 되나요.

 

매매목적물에 대한 착오 - 매수자는 계약 해지 가능

매수인에게 손해가 발생한 경우 - 중개업자 일정부분 책임 부담

A

1. 매매계약취소가 가능 한 지 여부= 을은 103호를 보고 103호를 매수한다고 생각하였으나, 매매계약은 104호에 대해 체결하였으므로 착오에 의한 의 사표시를 주장하여 매매계약을 취소 가 가능한지, 매수인에게 중대한 과실 이 있어 착오를 이유로 취소가 불가능 한지 여부가 문제되는 사안입니다. 민법 제109조 제1항은“의사표시는 법률행위의 내용의 중요한 부분에 착 오가 있는 경우에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과 실로 인한 때에는 취소하지 못한다.” 고 규정하고 있습니다.

따라서 사안의 경우 법률행위의 중 요한 부분에 착오가 있는지, 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 것인지 여부에 대하여 살펴보아야 합니다.

여기서 착오란 사실과 다른 인식을 말합니다. 사안의 경우 매수인은 103 호를 104호로 인식하였으므로 매수인 에게 착오가 존재합니다.

그리고 목적물의 동일성에 대하여 착오가 있는 경우에는 법률행위의 중 요한 부분에 대한 착오라고 평가되고 있습니다. 따라서 103호와 104호는 서 로 다른 것이므로 목적물의 동일성에 대한 착오가 있다고 할 것이어서“법률 행위의 내용의 중요부분”에 대한 착오 가 존재합니다. 그런데, 표의자 즉, 매 수자가 등기부를 확인하지 않고 상가 의 호수를 확인하지 않은 것이 중대한 과실이 있는 지 여부가 문제됩니다.

대법원은 부동산중개업자가 다른 점 포를 매매목적물로 잘못 소개하여 매수 인이 매매목적물에 관하여 착오를 일으 킨 경우, 매수인에게 중대한 과실이 없 다고 판시하고 있습니다(97다32772). 따라서 매수인은 민법 제109조 제1 항에 의하여 매매계약을 취소할 수 있습니다.

2. 중개사의 책 임범위= 위에서 본 바와 같이 중개 사의 잘못으로 인 하여 매매계약이 취소된 경우 중개 사의 책임범위가 문제됩니다.

중개사가 매매당사자로부 터 수수료를 받았다면 이는 당연히 반 환해야 합니다. 그런데, 중개사의 과실 로 인하여 매매계약이 취소되었으므로 중개사가 매도인에게 계약금을 배상해 야 하는지 여부가 문제되는 것입니다.

그러나 매매계약 속에는 계약금 계 약이라는 부수적 계약이 포함되어 있 으며 매매계약과 계약금 계약의 당사 자는 매도인과 매수인입니다.

따라서 계약금 계약은 중개사에게 적 용되지 않습니다. 중개사와 매매당사자 간에는 중개계약이 존재할 뿐입니다. 따라서 중개사가 당연히 매매계약금을 배상해야 하는 것은 아닙니다. 다만, 매 매당사자에게 손해가 발생한 경우 매매 당사자는 그 손해를 증명하여 중개사에 게 그 손해를 청구할 수는 있습니다.

판례도 중개사의 확인ㆍ설명의무위 반으로 인하여 매매계약이 취소된 경 우 매매약정이 중개사에게 적용된다 고 보기 어려우므로 중개사가 계약서 에 기재된 계약금에 상당하는 금액을 손해 배상하여야 하는 것은 아니라는 취지로 판시하고 있습니다.(대구지방 법원 86가합1663)

따라서 사안의 경우 매수인은 매매 계약을 취소할 수 있고, 중개사는 매 매당사자가 입은 손해를 배상하여야 하나, 계약금에 해당하는 1,000만원을 손해 배상하여야 하는 것은 아닙니다.

김유명 법률사무소 ☎(032)874-1122