현시설 상태의 매매 계약이라는 특약이 있어도 매도인이 고지하지 않은 하자는 매도인 하자담보책임을 부담해야 되

현 시설 상태의 매매 계약이라는 특약이 있더라도, 매도인이 고지하지 않은 하자가 발견된 경우에는 매도인이 "하자담보책임"을 부담해야 한다는 원칙은 민법에 기초한 법리입니다. 이를 전문적으로 정리하면 다음과 같습니다:


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1. 하자담보책임의 법적 근거

민법 제580조는 매도인의 하자담보책임에 대해 규정하고 있습니다. 이에 따르면 매수인은 매매의 목적물에 **숨겨진 하자(은폐된 하자)**가 있어 계약 목적을 달성할 수 없는 경우, 매도인에게 하자의 보수를 요구하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.



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2. 특약과 하자담보책임의 관계

**“현 시설 상태의 매매”**라는 특약은 통상적으로 매매대상물이 현재의 상태 그대로 거래됨을 인정하는 것입니다. 하지만 이러한 특약이 있다 하더라도 매도인이 **알고 있었으나 고지하지 않은 하자(악의 또는 과실로 은폐한 하자)**는 매도인의 담보책임에서 면제되지 않습니다.

이는 민법상 신의칙(제2조 제1항) 및 권리남용 금지 원칙에도 위배되지 않아야 한다는 해석에서 비롯됩니다.



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3. 하자의 고지의무

매도인은 중대한 하자에 대해 매수인에게 고지할 의무를 부담합니다. 이를 고지하지 않을 경우, 매수인은 민법 제582조에 따라 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.

만약 매수인이 해당 하자에 대해 계약 체결 전에 알았거나 알 수 있었던 경우에는 매도인의 하자담보책임이 제한될 수 있습니다(민법 제580조 단서).



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4. 판례의 입장

대법원은 일관되게 "매매계약에 ‘현 상태 매매’라는 특약이 있는 경우에도 매도인이 알면서 고지하지 않은 하자에 대해서는 하자담보책임을 부담한다"고 판시하고 있습니다. 특히, 매도인이 의도적으로 하자를 은폐했거나 과실로 인해 이를 고지하지 않은 경우에는 매도인의 책임이 면제되지 않습니다.



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5. 정리

“현 시설 상태의 매매”라는 특약은 매수인과 매도인 간의 책임을 일부 완화할 수 있는 약정에 불과하며, 법적으로 고지되지 않은 하자에 대해서는 매도인의 하자담보책임(민법 제580조 이하)이 여전히 적용됩니다. 이를 통해 매수인의 정당한 권리를 보호하려는 취지입니다.