매매? 보유?...'셈법' 복잡해진 다주택자

[머니투데이 신희은 기자] [분양권 보유 다주택자들, 규제에 부담↑…분양권 거래는 작년의 10분의 1로 '뚝']

　올 하반기 분양권 전매제한이 풀리는 서울 주요 아파트를 보유한 다주택자들의 셈법이 복잡해졌다. 분양권 시세는 수억 원 올랐지만 보유하자니 잔금 마련과 보유세 부담을 떠안아야 하고, 팔자니 50%를 양도세로 내야 하는 까닭이다.
　
25일 부동산시장에 따르면 이달 ‘신촌그랑자이’ ‘목동파크자이’ 등 6개 단지를 시작으로 하반기 매달 분양권 전매제한이 풀리는 아파트가 대기 중이지만 실거래는 드문 실정이다.
　
이날 기준 서울 분양권 거래는 67건으로 지난달(57건)보다 10건 늘어나는 수준에 그쳤다. 지난해 같은 기간(784건)보다 10분의1로 줄었다. 올해 분양권 거래는 지난 1월 153건, 2월 128건, 3월 114건, 4월 84건 등에 불과했다.
　
이번에 분양권 전매제한이 풀리는 단지 가운데 상당수는 2016년 ‘11·3 부동산대책’ 이후 주택시장 위축에 따른 미분양 물량을 매입한 경우가 적지 않다. 3억~4억원 웃돈이 붙은 단지가 즐비하지만 양도세와 보유세 인상에 분양권을 보유한 다주택자들은 ‘퇴로’가 막혔다.
　
‘내집 마련’을 위해 분양을 받은 무주택자들은 양도세 중과, 보유세 인상의 영향을 크게 받지 않는다. 하지만 투자목적으로 분양권을 매입한 다주택자들은 차익 실현 시기를 두고 고민이 깊다.
　
다주택자의 경우 분양권을 매도하려면 호가보다 시세를 낮춰야 실거래 가능성이 높은 데다 양도세로 차익의 50%를 부담해야 한다.
　
입주 시점까지 주택을 보유하면 잔금 마련을 위해 대출을 받아야 하는데 LTV(주택담보인정비율) DTI(총부채상환비율) 등이 복병이다. 전셋값 약세로 잔금을 전세보증금으로 채우기도 녹록지 않다.
　
보유세 인상폭도 다주택자, 고가주택을 중심으로 확대될 가능성이 높다. 입주 시점에 보유 아파트 시세가 고가주택 기준인 9억원을 초과할 공산이 큰 서울 주요 단지 보유자들은 세부담이 적잖을 것으로 보인다.
　
아파트 등기 후 보유세를 내고 장기적인 매도를 저울질한다고 해도 주택시장 전망이 밝지 않은 상황에서 집값이 조정받을 수 있다는 리스크(위험)도 있다.
　
실제 분양권을 보유한 다주택자들은 세부담을 줄이고 시세차익을 극대화하는 방안을 고심 중이다.
　
수도권에 분양권 3개를 보유한 40대 다주택자 김모씨는 “1년반 사이 오르긴 많이 올랐지만 양도세를 내고 나면 생각만큼 차익이 큰 것도 아니다”면서 “적당한 가격에 사겠다는 사람이 나오면 2개는 팔고 똘똘한 하나만 보유할 생각”이라고 말했다.
　
이달 전매제한이 풀린 신촌그랑자이 분양권 매물을 보유한 부동산 중개업소 관계자는 “주택시장이 좋을 때는 보유세를 올리면 그만큼을 매수자에게 전가하는 방법도 있지만 지금은 호가를 낮추지 않으면 거래가 쉽지 않다”면서 “집주인들의 매도가 상의 전화가 심심찮게 걸려온다”고 귀띔했다.
　
시장에선 하반기 전매제한이 속속 풀리는 단지들에서도 ‘거래 절벽’은 불가피할 것으로 보고 있다. 입주시기가 다가올수록 일부 다주택자들의 ‘급매’가 풀릴 가능성도 높다는 관측이 나온다.